karihopponen

Uudisrakentamisen laatu - Vuositarkastuskokous

Asunnon myyntiesitteessä rakentaja yleensä vakuuttaa rakentavansa asunnot huolella hyvälaatuisiksi sekä pitävänsä rakennuksen valmistuttua perusteellisen lopputarkastuksen.

Ensimmäisen asumisvuoden jälkeen on pidettävä lakisääteinen vuositarkastus, jossa saman myyntiesitteen mukaan voidaan sanoa varmistettavan, että kaikki on kunnossa. Mutta entäs jos ei olekaan?

 

Vuositarkastus on asuntokauppalaissa alunperin säädetty asunnonostajan turvaksi vaatimaan rakentajaa korjaamaan havaitut rakentamisen virheet ja puutteet. Mutta tuo turva edellyttää hyvin valmisteltua ja toteutettua vuositarkastusta. Nimittäin jos ostaja ei ole vuositarkastuksessa ilmoittanut virheestä, vaikka hänen olisi pitänyt havaita se virhe viimeistään vuositarkastuksessa, hän menettää oikeutensa vedota virheeseen myöhemmin. Ostajien huolimattomasti valmistelema ja toteuttama vuositarkastus koituu siis ostajan vahingoksi.

 

Varsinkin asuntoyhtiössä, missä ostajat eivät ole valinneet rakennustöiden tarkkailijaa, on hallinnanluovutuskokouksessa valitun ensimmäisen hallituksen syytä vakavasti harkita ulkopuolisen asiantuntijakonsultin palkkaamista tekemään vuositarkastuksen ennakkotarkastus; varsinkin taloyhtiön kunnossapitovastuun aluella. Harvassa taloyhtiössä on omasta takaa riittävästi asiantuntemusta havaitsemaan esim perustuksien, ala- ja yläpohjien, vesikattojen, palokatkojen sekä lvis-järjestelmien mahdolliset puutteet ja rakennusvirheet sekä poikkeamat hyväksytyistä suunnitelmista. Piiloon jääneet rakennusvirheet näillä alueilla voivat aiheuttaa todella isoja riskejä asumisturvallisuudelle ja -terveydelle.

 

Asuntokauppalain mukaan myyjän on ilmoitettava vuositarkastuskokouksen ajankohta ostajille ja asuntoyhteisölle kuukautta ennen kokouksen toimittamista. Laissa ei kuitenkaan ole velvoitetta kokouksen esityslistan toimittamisesta osallistujille eikä sen sisällöstä muuta velvoitetta kuin ilmoitettujen/havaittujen virheiden merkitseminen pöytäkirjaan. Myyjä voi käyttää hyväkseen lain suomaa väljyyttä tässä kohtaa niin, että toimittaa viime tingassa ennen kokousta esityslistan, mikä monesti on valmiiksi kirjoitettu pöytäkirjapohja. Pöytäkirjapohja on luonnollisesti kirjoitettu myyjän eduksi. Esimerkki erään pöytäkirjapohjan mielipide-erojen ratkaisemista koskevasta kohdasta: ”Mahdolliset vuosikorjausvaiheeseen liittyvät erimielisyydet pyritään ratkaisemaan ensisijaisesti kohteen rakennustöiden valvojan avustuksella. Valvojan tehtävänä on selvittää kiistakysymystä ja esittää oma näkemyksensä asiasta. Sekä osakkeenomistajan/asuntoyhtiön että myyjän ... tulisi hyväksyä valvojan esittämä ratkaisu ja toimia sen mukaisesti.”

 

Valvojanhan valitsee ja hänen palkkionsa maksaa myyjä. Jokaisessa rakennusvirheessä/puutteessa valvonta on tavalla tai toisella pettänyt ja vuosikorjausten erimielisyydet useimmiten liittyvät juuri ilmoitettuihin virheisiin/puutteisiin... Valvoja on siis täysin jäävi toimimaan tässä erotuomarina.

 

Ostajapuolen edustajilla ei välttämättä ole ennalta paljoa kokemusta vuositarkastuskokouksista; siispä myyjää onkin syytä vaatia toimittamaan kokouksen esityslistaluonnos hyvissä ajoin ennen kokouspäivää niin, että ostajapuolelle jää riittävästi valmistautumisaikaa ja mahdollisuus vaikuttaa kokouksen asialistaan.

 

Asuinhuoneiston rakentamisvaiheen kauppakirjaan on tavallisesti kirjattu asunnon viimeinen mahdollinen valmistumispäivä ja seuraamukset asunnon luovuttamisen viivästymiselle. Kuitenkaan siellä ei yleensä ole mitenkään esillä vuositakuukorjausten suoritusaika. Estääkseen rakentajalta mahdollisuuden 'viivytä-ja-väsytä'-strategiaan, joka saattaa venyttää vuosikorjausten kestoajan jopa useiksi vuosiksi, ostajien on syytä vaatia vuositarkastuskokouksen pöytäkirjaan kirjattavaksi sovittu takaraja vuositakuukorjausten valmistumiselle sekä tuntuvat viivästymissakot tuon takarajan ylittämiselle. Toki tällainen takaraja vuosikorjausten kestolle pitäisi saada kirjatuksi jo kauppakirjaankin. Ostajan maksuvelvoitteiden suoritus on tarkkaan määritelty; niin pitäisi myyjänkin kaikkien velvoitteiden suoritus olla.

 

On tärkeää, että vuositarkastuskokouksen pöytäkirjan tarkastus- ja hyväksymismenettely sovitaan täsmällisesti kokouksessa ja menettelyn kirjaus pöytäkirjaan käydään yhdessä läpi ennen kokouksen päättämistä. Näin minimoidaan osapuolien myöhemmät erimielisyydet siitä, mitä kokouksessa oli todella sovittu.

 

Lähes ainoa nykyisen asuntokauppalain ostajalle suoma keino painostaa takuukorjaustöissä hidastelevaa rakennusyhtiötä on rakentamisvaiheen jälkeisen vakuuden pidättämisvaatimuksen jättäminen ensi vaiheessa kuluttajariitalautakunnalle. Kuitenkin mitättömän matalan korkotason ja uusien asuntojen nykyisen rahoituskäytännön vallitessa tuolla 2 % vakuudella ei ole juuri mitään vaikutusta ainakaan suuriin rakennusyhtiöihin. Käytännössähän tuo vakuus on jopa alle 1 % asuntojen kauppahinnasta, koska vakuus lasketaan myyntihinnoista ja nykyisin iso osa asuntokaupoista rahoitetaan 60 % yhtiölainoilla. Jos tuo vakuus olisi esimerkiksi 10 % täydestä kauppahintasummasta, sillä voisi olla jotain vaikutusta vuositakuutarkastusten valmistumisaikaan. Missä olivat asunnonostajien puolestapuhujat tätäkin lainkohtaa aikanaan sorvattaessa?

 

Nykyinen lähes 25 vuotta vanha asuntokauppalaki antaa itse asiassa uuden asunnon ostajalle paljon

heikomman oikeusturvan kuin vanhan asunnon ostajalle. Kauppa-asiakirjoihin kuuluvan myyntiesitteen sanonta, että vuositarkastuksessa varmistetaan kaiken olevan kunnossa, voi jäädä tyystin ostajien aktiivisuuden ja huolellisuuden varaan.

 

Piditkö tästä kirjoituksesta? Näytä se!

1Suosittele

Yksi käyttäjä suosittelee tätä kirjoitusta. - Näytä suosittelija

Toimituksen poiminnat