karihopponen

Uudisrakentamisen laatu - osakkeenostajien kokous

Viime aikoina on uutisoitu vakavista laatuongelmista aivan uusissakin asuinrakennuksissa. Ongelmat kertovat valvonnan pahasta pettämisestä rakennustyömailla. Hankkiessaan asunnon rakenteilla olevasta talosta ostajalla on toki asuntokauppalain suoma mahdollisuus vaikuttaaa rakennustyön laatuun ainakin kahdessa vaiheessa. Näitä mahdollisuuksia on ehdottomasti syytä käyttää.

Rakentamisvaiheessa olevan taloyhtiön hallituksen (käytännössä grynderin) on kutsuttava viivytyksettä kokoon osakkeenostajien kokous, kun taloyhtiön asunnoista neljäsosa on myyty. Kokouksessa osakkailla on oikeus valita rakennustyömaalle rakennustyön tarkkailija. Hän on asunnonostajien edunvalvoja ja seuraa, että rakennus valmistuu suunnitelmien mukaisesti hyvää rakennustapaa noudattaen. Asuntokauppalaki määrää, että rakennustyön tarkkailijalla on oltava tehtävän edellyttämä ammattipätevyys ja että hänen palkkionsa maksaa taloyhtiö. Pakollisella grynderin palkkaamalle työmaavalvojalle ei – kummallista kyllä – ole säädetty ammattipätevyysvaatimuksia.

Asunnonostajat käyttävät valitettavan harvoin oikeuttaan nimetä oma rakennustyön tarkkailija ja se näkyy rakentamisen laadussa. Yksi syy rakennustyön tarkkailijan valitsematta jättämiseen on se, että asunnonostajilla yleensä ei ole toistensa yhteystietoja ja he tapaavat toisensa ensi kerran vasta osakkeenostajien kokouksessa. Heillä ei siis ole ennen kokousta mahdollisuutta keskustella keskenään asiasta ja valmistella etukäteen kokouksen tärkeintä päätöstä. Myyjä ei anna yhteystietoja vedoten henkilötietolakiin ja niinpä asuntokauppalain kuluttajansuojaksi tarkoitettu mahdollisuus jää useimmiten kuolleeksi kirjaimeksi...

Toinen syy voi olla se, että huolimatta lain 'viivytyksettä'-vaatimuksesta osakkeenostajien kokous pidetään niin myöhäisessä vaiheessa, että rakennustyö on edennyt jo hyvin pitkälle; esimerkiksi mitään maanpinnan alle jääviä rakennusosia ei pääse enää tarkastamaan. Lain 'viivytyksettä'-vaatimuksen arvostuksesta kertoo tositapaus, missä grynderin edustajilta kysyttiin perusteluja kokouksen myöhäiselle pitoajalle. Tämä kokous pidettiin noin kuusi viikkoa kutsurajan ylittymisen jälkeen, jolloin maanpinnan alle jäävät rakennusosat oli jo peitetty. Grynderin edustajat vastasivat ajankohtakysymykseen, että ajankohta oli ensimmäinen, mikä sopi kokouksen järjestäjätiimin kalentereihin. Kaikkia kalenterivarauksia pidettiin siis tärkeämpinä kuin lain 'viivytyksettä'-määräystä.

Kolmanneksi syyksi voi lukea sen, että rakennuttaja tuo kokoukseen palkkaamansa rakennustyömaan valvojan. Hänen tehtävänsä on valvoa, että työ vastaa rakennuttajan asettamia vaatimuksia ja tavoitteita eli valvonnan tarkoitus on ensisijaisesti suojella rakennuttajan omia intressejä. Kokouksessa grynderin edustajat usein korostavat valvojan toimivan myös osakkeenostajien edunvalvojana ja onpa tämä lupaus voitu jopa sisällyttää kokouskutsuunkin. Rakennustyön aikana tulee kuitenkin tilanteita, missä asunnonostajien pitkäaikainen etu ja grynderin lyhytaikainen aikataulupaine (esimerkiksi rakenteiden kuivatustilanteissa) ovat ristiriidassa. Vrt sananparsi 'Kenen leipää syöt, sen lauluja laulat'.

Tuo asunnonostajien yhteystieto-ongelma on ratkaistavissa kauppakirjan allekirjoitustilanteessa avoimella keskustelulla, jonka päätteeksi ostaja esittäisi kirjallisen suostumuksen/vaatimuksen myyjälle yhteystietojensa välittämisestä muille osakkeenostajille. Käytännössä asia voidaan hoitaa lisäämällä suostumusta/vaatimusta koskeva 'rasti ruutuun'-kohta kauppakirjalomakkeen osakkeenomistajien kokous-osioon. Joka tapauksessa jonkun ensimmäisistä osakkeenostajista on oltava aloitteellinen ja käynnistettävä rakennustyön tarkkailijan valinnan valmistelut.

AsKL 2. luvun 20.§:n 'viivytyksettä'-vaatimus saadaan velvoittavammaksi esimerkiksi korvaamalla se täsmällisemmällä aikavaatimuksella; vaikkapa 'Yhtä nopeasti kuin asuntoyhtiön yhtiöjärjestyksen mukaan voidaan yhtiökokous nopeimmillaan järjestää'. Tämä ilmaisu olisi velvoittanut osakkeenostajien kokouksen pitämistä em. esimerkissä lähes kuukautta aiemmin kuin se tapahtui.

Samalla kun rakennuttaja korostaa palkkaamansa työmaavalvojan toimimista myös asunnon ostajan edunvalvojana, grynderi painottaa myös rakennustyön tarkkailijan palkkion menemistä asunnonostajien maksettavaksi. Palkkiokustannus on kuitenkin vain promilleluokkaa asunnon kokonaishinnasta. Jo pelkkä tietoisuus asukkaiden valitseman ammattilaisen laadunvalvonnasta parantaa rakentajien huolellisuutta työmaalla vähintään palkkiokustannusten edestä. Valvonta nykyisissä rakennusprojekteissa, joiden toteuttamiseen osallistuu jopa kymmeniä eri yrityksiä, on melkoinen haaste.

Osakkeenostajien kokous vastaa yhtiökokousta. Siihen on ehdottomasti syytä osallistua sekä valita kokouksen puheenjohtajaksi joku osakkeenomistaja eikä grynderin edustaja. Rakennustyön tarkkailija on hyvä valita senkin takia, että perustajaosakkaan on luovutettava hänen käyttöönsä urakkasopimus kaikkine liitteineen sekä kaikki rakennuspiirustukset ja työselitykset. Grynderi ei välttämättä suostu luovuttamaan kaikkia rakentamiseen liittyviä asiakirjoja enää myöhemmin vuositakuukorjausten yhteydessä. Rakennustyön tarkkailijalla on oltava vapaa pääsy rakennustyömaalle.

Huonoimmassa tapauksessa osakkaanostajien kokouksen puheenjohtajana ja sihteerinä toimii grynderin edustaja, osakkeenostajat eivät valitse rakennustöiden tarkkailijaa eikä tilintarkastajaa ja etukäteen kirjoitettu pöytäkirjapohja annetaan lähes sellaisenaan allekirjoitettavaksi yhdelle pöytäkirjantarkastajalle heti kokouksen päätyttyä. Tämä menettely on kuitenkin valitettavan yleistä, koska osakkeenostajilla on nykyisellään huonot lähtökohdat valmistautua keskenään kokoukseen ilman myyjän myötävaikutusta. Rakennustöiden tarkkailija tulee kaiketi valituksi nykyään vain silloin, kun ensimmäisten osakkeenostajien joukossa on joku tehtävään halukas ammattipätevyyden omaava henkilö.

Rakennustöiden tarkkailija kannattaa ehdottomasti valita eikä jättää osakkaiden osalta laaduntarkastusta pelkästään tulevan vuositarkastuksen varaan. Valinta edellyttää siis myös myyjän myötävaikutusta. Virheiden ja puutteiden korjaaminen jälkeenpäin on monin verroin työläämpää ja kalliimpaa kuin rakentaminen kerralla laadukkaasti valmiiksi.

Piditkö tästä kirjoituksesta? Näytä se!

4Suosittele

4 käyttäjää suosittelee tätä kirjoitusta. - Näytä suosittelijat

NäytäPiilota kommentit (3 kommenttia)

Juha Hämäläinen

Jätetään nuo taloyhtiöt kolhoosiasumisena väliin aina kun mahdollista. Ihmisen koti ei ole taloyhtiössä vaan se on hotelli. Mies rakentaa kotinsa itse ja valvoo sen laadun. Ei sitten tarvitse valittaa siitä kuinka joku muu ei tehnyt kuten piti. Ihan vaan vinkkinä mitä kannattaa tehdä ja mitä ei.

Käyttäjän PekkaMansala kuva
Pekka Mansala

"Jätetään nuo taloyhtiöt kolhoosiasumisena väliin aina kun mahdollista".
Tilastokeskuksen mukaan n. puolet suomalaisista asuu kerrostaloissa, kommentin mukaan kolhooseissa. Joskus kolhoosiasuminen on pakollinen valinta, jos ei selviä enää esim. lumi- tai muiden pihatöiden tekemisestä. Vuokrakämppiä taas ei riitä kaikille pientalossa asuville. Ysteiskuntakin touhuaa seassa. Miten puolet vaikkapa Helsingin asukkaista saataisi mahtumaan pientaloihin ?

Monille siis kolhoosiasuminen on fakta. Myös heillä pitää olla oikeus rakentamisen laatuun.
Blogisti on hyvällä asialla. Suomen ennätys taitaa olla, kun 30 v. sitten rakennettu krs-talo purettiin. Hirveää tuhlausta. Jo muinaiset roomalaiset osasivat tehdä yhä edelleen, 2.000 vuotta sitten kelvollista betonia. Betoni on vain osa monipuolisesta sekundasta.

Käyttäjän karihopponen kuva
Kari Hopponen

”Mies rakentaa kotinsa itse ja valvoo sen laadun.” Näin olen tehnyt yli 40 vuotta sitten. Nyt muutettuani asumismuotoa haluan kertoa havainnoistani rakenteilla olevasta ”kolhoosista” asunnonostoa harkitseville. Uudisrakennuksesta asunnon ostajan kuluttajansuojalle on kosolti parantamisen varaa.

Toimituksen poiminnat